As mudanças provocadas pela Reforma Tributária e seus reflexos sobre contratos de locação estiveram no centro de mais uma edição do Bom Dia Associado CIC, realizada na manhã de quarta-feira, 2 de setembro. O encontro, que contou com cerca de 160 pessoas na plateia, teve como convidado o advogado e vice-presidente de Serviços da entidade, César Ongaratto.

Na ocasião, ele apresentou uma análise sobre as novas regras e os cuidados que passam a integrar o planejamento de empresas, proprietários de imóveis, locatários e profissionais responsáveis pela gestão de contratos. “A preparação deve começar imediatamente: mapear, simular, revisar contratos e adaptar processos. A transição não deve ser tratada apenas como uma alteração de alíquotas”, destacou Ongaratto ao sintetizar as providências necessárias diante do novo cenário.

A apresentação partiu da reorganização da tributação sobre o consumo. Ao longo da transição, PIS e Cofins serão substituídos pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), enquanto ICMS e ISS darão lugar ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). O novo modelo também institui o Imposto Seletivo (IS). CBS e IBS terão funcionamento não cumulativo, com possibilidade de apropriação de créditos nas aquisições, observadas as condições previstas na legislação.

Um dos principais pontos da abordagem foi a mudança no tratamento tributário das locações. A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece que IBS e CBS incidem sobre operações onerosas com bens ou serviços e inclui expressamente a locação entre essas operações. A tributação efetiva, entretanto, dependerá do enquadramento do locador como contribuinte ou responsável e das regras específicas aplicáveis aos bens imóveis.

Para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, o advogado apontou redução de 70% sobre as alíquotas de IBS e CBS. No caso de imóvel destinado ao uso residencial, a legislação também prevê um redutor social de R$ 600,00 por imóvel e por mês na base de cálculo, até o limite dessa base, valor sujeito à atualização pelo IPCA.

Pessoa física também pode ser contribuinte
A Reforma Tributária também exige atenção de proprietários pessoas físicas. De acordo com as novas regras, poderá ocorrer enquadramento no regime regular de IBS e CBS quando, no ano-calendário anterior, a receita total com locação, cessão onerosa ou arrendamento superar R$ 240 mil e envolver mais de três imóveis distintos. Ongaratto ressalta que os requisitos precisam ser analisados conjuntamente e que os valores legais estão sujeitos à atualização pelo IPCA.
“No caso de locações residenciais por período não superior a 90 dias ininterruptos realizadas por contribuinte sujeito ao regime regular, aplicam-se as regras previstas para serviços de hotelaria, inclusive redução de 40% das alíquotas de IBS e CBS”, explicou.

Contratos antigos exigem revisão
A análise também alcançou contratos de locação já existentes. Conforme o advogado fundador da NOMB Advogados Associados, determinados contratos por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025 poderão, desde que preenchidos os requisitos legais, optar pelo recolhimento de IBS e CBS equivalente a 3,65% da receita bruta recebida. A opção é irretratável e as condições e o período de aplicação variam conforme a finalidade residencial ou não residencial do contrato.

O impacto potencial sobre estruturas patrimoniais também foi demonstrado por meio de uma simulação apresentada durante a palestra. No exemplo de uma holding imobiliária com faturamento mensal de R$ 50 mil, sem considerar créditos, redutor social ou eventual regime transitório, a carga tributária ilustrativa passa de 11,33% para 15,63%, diferença de 4,3 pontos percentuais. Ongaratto salientou, entretanto, que se trata de uma simulação e que o resultado efetivo depende das características de cada operação.

A proposta do encontro foi oferecer informações para que empresários e profissionais possam antecipar efeitos da nova legislação, revisar contratos, avaliar riscos e oportunidades e estruturar decisões com maior segurança. Na abertura, o presidente da CIC, Carlos Bianchi, destacou que, diante do avanço da implementação da Reforma Tributária, a entidade busca aproximar seus associados de informações capazes de auxiliar no planejamento e na adaptação das empresas às novas regras.